Īre ar izpirkuma tiesībām: Kā nopirkt īpašumu bez bankas kredīta

Kas ir īre ar izpirkuma tiesībām un kāpēc tā atgriežas Latvijas tirgū

Īre ar izpirkuma tiesībām ir jaukts līgums, kas apvieno īres attiecības ar nākotnes pirkuma tiesībām. Īrnieks lieto īpašumu un vienlaikus veido uzkrājumu vai fiksē cenu, lai noteiktā termiņā varētu izmantot tiesības īpašumu izpirkt. Līdz izpirkuma brīdim īpašumtiesības paliek pārdevējam. Latvijas nekustamā īpašuma tirgū īre ar izpirkuma tiesībām kļūst aktuāla trīs iemeslu dēļ. Pirmais ir banku piesardzīgāka kreditēšana un augstas prasības pirmajai iemaksai. Otrais ir pircēju vēlme nostiprināt īpašuma cenu šodien, bet maksājumu veikt vēlāk. Trešais ir pārdevēju interese pārdot objektus, kas ilgstoši stāv tirgū, piedāvājot elastīgākus nosacījumus. Šis raksts ir paredzēts uzņēmējiem, fiziskām personām, nekustamā īpašuma pircējiem un pārdevējiem, projektu attīstītājiem un mākleriem. Tajā atradīsiet, kādi punkti obligāti jāiekļauj līgumā, kā nostiprināt izpirkuma tiesības Zemesgrāmatā, kādi ir pušu riski un kā tos novērst pirms parakstīšanas.

Tiesiskais regulējums: Kas jāzina katrai pusei par īri ar izpirkuma tiesībām

Īre ar izpirkuma tiesībām nav atsevišķs līguma tips Civillikumā. To veido divu institūtu kombinācija: īre pēc Civillikuma 2112. panta un pirkums, pēc 2002. panta, ar atliekošu nosacījumu. Tas nozīmē, ka līdz nosacījuma iestāšanās brīdim darbojas īres noteikumi, bet pusēm jau ir vienošanās par iespējamu pirkumu nākotnē.

Pircējam ir svarīgi saprast, ka līdz izpirkuma akta parakstīšanai viņš ir tikai īrnieks. Īrnieks nedrīkst īpašumu pārdot, dāvināt vai ieķīlāt. Visi ieguldījumi īpašumā ir jāsaskaņo rakstiski, citādi pastāv risks tos zaudēt, ja izpirkuma tiesības netiek izmantotas.

Pārdevējam jārēķinās, ka viņš saglabā īpašnieka statusu ar visiem pienākumiem. Īpašnieks ir atbildīgs par ēkas kadastrālo uzmērīšanu, zemesgrāmatu nodevām un ēkas uzturēšanu daļā, kas nav nodota īrnieka atbildībā. Līgumā skaidri jāatdala, kurus ikdienas remontus veic īrnieks un kurus veic īpašnieks.

Uzņēmumam, kas iegādājas nekustamo īpašumu ar izpirkumu, būtiskākais ir līguma ekonomiskā būtība. Ja izpirkuma maksa ir simboliska un visi maksājumi faktiski sedz īpašuma vērtību, darījums pēc būtības ir pirkums. Tas ietekmē grāmatvedības uzskaiti un aktīvu atspoguļošanu bilancē. Lai izvairītos no strīdiem, izpirkuma cenai jābūt ekonomiski pamatotai un balstītai uz neatkarīgu vērtējumu.

Projektu attīstītājam jāņem vērā, ka līdz mājas nodošanai ekspluatācijā īpašumtiesības un pircēju nevar reģistrēt. Šādā gadījumā īre ar izpirkuma tiesībām attiecas uz domājamo daļu vai nākotnes dzīvokli. Te obligāti jāparedz kārtība, kas notiek, ja būvniecība tiek kavēta vai netiek pabeigta.

Māklerim ir paaugstināts rūpības pienākums. Ja mākleris sagatavo līguma projektu, viņam jānodrošina, ka tas atbilst Civillikuma prasībām un neiekļauj netaisnīgus noteikumus. Pretējā gadījumā klients var vērsties pret mākleri ar zaudējumu piedziņas prasību.

Plašāku juridisko atbalstu darījumiem skatiet mūsu nekustamā īpašuma pakalpojumu sadaļā.

Papildu informācija par saistību tiesībām pieejama Civillikumā.

Pieci scenāriji, kā darbojas īre ar izpirkuma tiesībām

Kad jauna ģimene izmanto īri ar izpirkuma tiesībām pirmā mājokļa iegādei

Ģimene nevar uzreiz saņemt hipotekāro kredītu, jo trūkst pirmās iemaksas. Ar pārdevēju vienojas, ka trīs gadus dzīvokli īrē par 900 eiro mēnesī. No šīs summas 300 eiro katru mēnesi tiek novirzīti izpirkuma uzkrājumā. Trīs gadu laikā uzkrājas 10 800 eiro. Šo summu ģimene izmanto kā pirmo iemaksu bankas kredītam un realizē izpirkuma tiesības.

Galvenais uzdevums šādā scenārijā ir skaidri noteikt, kas notiek ar uzkrājumu, ja banka atsaka kredītu. Līgumā jāparedz, vai uzkrājums tiek atgriezts pilnībā, daļēji vai paliek pārdevējam kā kompensācija. Bez šādas atrunas strīds ir gandrīz neizbēgams.

Kad pārdevējs izvēlas īri ar izpirkuma tiesībām, lai pārdotu īpašumu ātrāk

Pārdevējam māja tirgū stāv divus gadus. Lai veicinātu pārdošanu, viņš piedāvā īri ar izpirkuma tiesībām. Pircējs uzreiz ievācas, maksā īri, kas daļēji sedz pārdevēja kredītu un pakāpeniski uzkrāj summu izpirkumam. Pārdevējs iegūst maksātspējīgu lietotāju un nākotnes pircēju, nevis tukšu īpašumu ar komunālajiem maksājumiem.

Pārdevēja uzdevums ir nodrošināties pret situāciju, kad īrnieks pārtrauc maksāt un atsakās izvākties. Risinājums ir notariāls akts par bezstrīdus izlikšanu, kas ļauj īpašumu atbrīvot ievērojami ātrāk, nevis tiesāties gadiem.

Kad uzņēmums testē jaunu reģionu ar īri ar izpirkuma tiesībām

Ražošanas uzņēmums vēlas atvērt filiāli citā pilsētā, bet nav pārliecības par tirgus pieprasījumu. Tas noslēdz īri ar izpirkuma tiesībām uz pieciem gadiem par ražošanas telpām. Ja apgrozījums sasniedz plānoto, uzņēmums izmantos tiesības un izpirks ēku par iepriekš fiksētu cenu. Ja plāns neizdodas, līgumu izbeidz, zaudējot tikai uzkrājuma daļu.

Uzņēmumam līgumā jāparedz tiesības veikt nepieciešamos uzlabojumus un ražošanas iekārtu montāžu. Tāpat jāvienojas, vai izbeigšanas gadījumā uzņēmums drīkst demontēt un aizvest ieguldījumus, vai tiem jāpaliek īpašumā.

Kad projektu attīstītājs pārdod dzīvokļus būvniecības stadijā

Kamēr māja nav nodota ekspluatācijā- bankas neizsniedz kredītus pircējiem. Attīstītājs piedāvā īri ar izpirkuma tiesībām uz 18 mēnešiem. Pircējs rezervē dzīvokli, veic ikmēneša maksājumus un ievācas uzreiz pēc nodošanas. Kad māja ir kadastrāli uzmērīta, puses paraksta izpirkuma aktu.

Šeit kritiski svarīgi ir termiņi un sankcijas. Līgumā jābūt punktam par līgumsodu attīstītājam, par katru kavēto nodošanas mēnesi. Jāparedz arī pircēja tiesības vienpusēji izstāties un saņemt atpakaļ visu uzkrājumu, ja kavējums pārsniedz sešus mēnešus.

Kad mākleris strukturē darījumu starp privātpersonām

Māklera uzdevums ir panākt pušu interešu līdzsvaru. Viņš skaidro, ka pircējam nepieciešama atzīme Zemesgrāmatā, bet pārdevējam nepieciešama notariāla izlikšanas klauzula. Mākleris nedrīkst izmantot vispārīgu šablonu bez pielāgošanas konkrētajam īpašumam un pušu situācijai.

Profesionāls mākleris vienmēr ieteiks piesaistīt juristu līguma sastādīšanai. Māklera atbildība ir par darījuma komerciālo pusi un pušu savedšanu pie sarunu galda. Juridiskā atbildība par līguma sekām gulstas uz pusēm un to juristiem.

Papildu skaidrojumi par nostiprināšanu atrodami Zemesgrāmatu portālā.

Kas katrai pusei jāpārbauda pirms parakstīšanas

Pircēja trīs galvenie riski īrē ar izpirkuma tiesībām

Pirmais risks ir pārdevēja maksātnespēja. Kamēr izpirkuma tiesības nav nostiprinātas Zemesgrāmatā atzīmes veidā, pircēja uzkrājums ir tikai parasts prasījums pret pārdevēju. Ja pārdevējs bankrotē, administrators īpašumu pārdod izsolē un pircējs zaudē gan īpašumu, gan uzkrājumu. Pircēja aizsardzībai svarīgi ir nostiprināt atzīmi nepavējoties pēc līguma parakstīšanas.

Otrais risks ir īpašuma apgrūtinājumi. Pircējam pirms līguma jāpieprasa Zemesgrāmatas izziņa un jāpārbauda visas atzīmes, ķīlas un aizliegumi. Ja īpašums jau ir ieķīlāts bankai, bankas piekrišana izpirkuma darījumam būs obligāta. Bez piekrišanas banka var nepiekrist īpašumtiesību maiņai.

Trešais risks ir ieguldījumi īpašumā. Ja pircējs veic kapitālo remontu par 30 000 eiro un pēc gada nolemj neizpirkt, viņš naudu zaudē. Civillikums aizsargā tikai nepieciešamos izdevumus, nevis uzlabojumus. Risinājums ir līguma punkts, kas nosaka, ka visi saskaņotie uzlabojumi virs 1000 eiro tiek kompensēti, ja izpirkuma tiesības netiek izmantotas.

Pārdevēja trīs galvenie riski īrē ar izpirkuma tiesībām

Pirmais risks ir īrnieks, kurš nemaksā un bojā īpašumu. Standarta izlikšana caur tiesu var ilgt gadiem. Šajā laikā īpašnieks nesaņem naudu un īpašums zaudē vērtību. Aizsardzība ir notariālā akta forma līgumam ar punktu par bezstrīdus izlikšanu.

Otrais risks ir cenas fiksācija uz ilgu termiņu. Ja tirgus cena trīs gadu laikā pieaug par 25 procentiem, pārdevējam jāpārdod par veco cenu un viņš zaudē starpību. Šo risku nevar pilnībā izslēgt, jo tā ir darījuma būtība. Daļēji to var mazināt, paredzot izpirkuma cenas indeksāciju atbilstoši inflācijai vai nekustamā īpašuma cenu indeksam.

Trešais risks ir īpašuma bojāeja. Ja māja nodeg īres periodā, apdrošināšanas atlīdzību, ja līgumā nav noteikts citādāk, saņem īpašnieks, bet pircējs zaudē uzkrājumu. Līgumā jānosaka, ka apdrošināšanas atlīdzība primāri tiek novirzīta īpašuma atjaunošanai vai, ja tas nav iespējams, uzkrājums tiek atgriezts pircējam.

Māklera un attīstītāja profesionālā atbildība

Māklerim ir pienākums informēt klientu par visiem būtiskajiem apstākļiem. Ja mākleris apzināti noklusē, ka pārdevējam ir finanšu problēmas un pircējs vēlāk zaudē uzkrājumu, mākleris ir civiltiesiski atbildīgs par zaudējumiem.

Attīstītājam, kurš reklamē “dzīvokli bez pirmās iemaksas”, ir jānodrošina pilnīga informācija par darījumu.

Septiņi punkti, kam jābūt katrā līgumā

Lai īre ar izpirkuma tiesībām būtu droša, līgumā jābūt šādiem elementiem.

Maksājumu sadalījums ar precīzu formulējumu

Līgumā un katrā rēķinā jābūt divām atsevišķām pozīcijām. Pirmā ir īres maksa par lietošanu. Otrā ir izpirkuma uzkrājums. Piemērs: “Kopējā mēneša maksa 1500 eiro, ko veido: 1. Īres maksa 1000 eiro. 2. Izpirkuma uzkrājums 500 eiro.” Šāds dalījums pierāda darījuma patieso gribu un pasargā no pārkvalificēšanas par pirkumu uz nomaksu.

Izpirkuma cenas noteikšana un pamatojums

Izpirkuma cenai jābūt reālai un ekonomiski pamatotai. Labākā prakse ir pievienot līgumam sertificēta vērtētāja atzinumu par īpašuma tirgus vērtību. Ja izpirkuma cena ir 5000 eiro, bet tirgus vērtība ir 100 000 eiro, darījums izskatās pēc dāvinājuma un var tikt apstrīdēts. Droša prakse ir noteikt izpirkuma cenu ne mazāku par 30 procentiem no sākotnējās vērtības.

Izpirkuma tiesību nostiprināšana Zemesgrāmatā

Pircēja galvenā drošības garantija ir atzīmes nostiprināšana Zemesgrāmatā. Nostiprinājuma lūgums jāiesniedz uzreiz pēc līguma parakstīšanas. Atzīme nozīmē, ka tiesības ir saistošas jebkuram nākamajam īpašniekam un pasargā no pārdevēja kreditoriem.

Kārtība par uzlabojumiem un remontdarbiem

Līgumā jānosaka griesti, līdz kuriem īrnieks drīkst veikt remontu bez saskaņošanas. Piemēram, līdz 1000 eiro. Visus darbus virs šīs summas īrnieks saskaņo rakstiski ar īpašnieku. Jāvienojas, ka saskaņotie kapitālie uzlabojumi tiek kompensēti, ja pircējs nolemj neizpirkt īpašumu. Tas novērš 90 procentus strīdu.

Ieteikumus drošam īres tiesisko attiecību regulējumam skatiet drošs īres līgums galvenie noteikumi.

Pirmstermiņa izbeigšanas scenāriji

Jāapraksta trīs situācijas. Pirmā: pircējs vēlas izstāties. Jānosaka, kādu daļu no uzkrājuma viņš zaudē. Otrā: pārdevējs vēlas pārdot citam. Ja atzīme ir nostiprināta, viņš to nevar izdarīt bez pircēja piekrišanas. Trešā: nepārvarama vara, piemēram, ugunsgrēks. Jānosaka, ka līgums izbeidzas un uzkrājums tiek atgriezts.

Notariāla akta forma un bezstrīdus izlikšana

Līgumu vēlams slēgt notariālā akta formā. Tas dod priekšrocību iekļaut klauzulu par bezstrīdus izlikšanu. Ja īrnieks nemaksā divus mēnešus, īpašnieks ar notariālo aktu var vērsties pie tiesu izpildītāja bez tiesas procesa.

Apdrošināšanas pienākumu sadale

Līgumam pievieno pielikumu, kurā tabulā vai sarakstā norāda, kurš ko apdrošina. Īpašnieks apdrošina ēkas konstrukcijas un civiltiesisko atbildību kā ēkas īpašnieks. Īrnieks apdrošina savu iedzīvi, remontu un veiktos uzlabojumus. Labuma guvējam jābūt tam, kurš cieš zaudējumus. Bez šādas vienošanās apdrošinātājs var atteikt izmaksu.

Kāpēc nepieciešams jurists slēdzot līgumu par īri ar izpirkuma tiesībām

Īre ar izpirkuma tiesībām ir viens no juridiski sarežģītākajiem darījumu veidiem nekustamā īpašuma jomā. Te krustojas saistību tiesības, lietu tiesības un procesuālās tiesības. Kļūda vienā komatā var maksāt desmitus tūkstošu eiro.

Jurista uzdevums ir trīs līmeņu pārbaude. Pirmkārt, īpašuma vēstures pārbaude, lai izslēgtu prasījumus no trešajām personām. Otrkārt, līguma teksta sagatavošana, kas aizsargā klientu un iztur tiesas pārbaudi. Treškārt, darījuma izpildes uzraudzība, tai skaitā atzīmes nostiprināšana Zemesgrāmatā un nostiprinājuma lūguma satura kontrole.

Mākleris ir speciālists darījuma komerciālajā daļā. Viņš atrod pircēju, vienojas par cenu un termiņiem. Māklera kompetencē neietilpst juridisku risku analīze un līguma klauzulu seku prognozēšana. Ja mākleris uzņemas jurista funkcijas, viņš uzņemas arī jurista atbildību.

Starpdisciplināra pieeja, kur mākleris sadarbojas ar juristu, ir drošākā klientam. Mākleris nodrošina ātrumu un tirgus izpratni. Jurists nodrošina drošību un paredzamību.

Kad izvēlēties īri ar izpirkuma tiesībām

Īre ar izpirkuma tiesībām ir pamatota četros gadījumos. Pirmais: pircējam ir stabili ienākumi, bet nav uzkrājuma pirmajai iemaksai. Otrais: pārdevējs vēlas pārdot īpašumu, kas ilgi stāv tirgū un ir gatavs saņemt naudu pakāpeniski. Trešais: uzņēmums vēlas fiksēt telpu cenu, bet saglabāt elastību atteikties no pirkuma. Ceturtais: attīstītājs vēlas pārdot dzīvokļus pirms mājas nodošanas ekspluatācijā.

Darījums nav piemērots, ja pircējs nav drošs par savu maksātspēju nākotnē vai ja pārdevējam nauda nepieciešama nekavējoties. Tāpat shēma nestrādā, ja puses nav gatavas investēt laiku un līdzekļus kvalitatīvā līgumā un Zemesgrāmatas atzīmes nostiprināšanā.

Galvenais princips: īre ar izpirkuma tiesībām nav vienkāršots pirkums. Tas ir sarežģīts finanšu un juridisks instruments, kas prasa augstāku disciplīnu nekā standarta hipotēka. Bez rakstiska līguma ar visiem septiņiem drošības elementiem, bez Zemesgrāmatas atzīmes un bez jurista iesaistes jūs uzņematies nesamērīgu risku.

Biežāk uzdotie jautājumi par īri ar izpirkuma tiesībām

Vai uzkrātā summa paliek pircējam, ja viņš pārdomā pirkt

To nosaka tikai līgums. Ja līgumā nav punkta par uzkrājuma atgriešanu, pārdevējs to var paturēt kā līgumsodu. Godīga tirgus prakse ir atgriezt vismaz daļu no uzkrājuma 30 dienu laikā pēc līguma izbeigšanas. Vienmēr pieprasiet šo punktu iekļaut.

Vai drīkstu deklarēties īpašumā, kamēr notiek īre ar izpirkuma tiesībām

Jā. Jūs esat likumīgs īrnieks uz rakstiska līguma pamata. Deklarēšanās, bērnu reģistrēšana skolā un piesaiste ģimenes ārstam notiek vispārējā kārtībā. Zemesgrāmatas atzīme šo procesu neietekmē.

Kurš maksā nekustamā īpašuma nodokli līguma darbības laikā

Līdz brīdim, kad parakstīts izpirkuma akts un īpašumtiesības nostiprinātas Zemesgrāmatā uz pircēja vārda, nodokli maksā īpašnieks, tas ir- pārdevējs. Puses var vienoties, ka īrnieks kompensē nodokli pārdevējam, bet pašvaldībai maksātājs ir un paliek īpašnieks.

Ko darīt, ja pārdevējs nomirst pirms izpirkuma

Ja izpirkuma tiesības ir nostiprinātas Zemesgrāmatā kā atzīme, tās pāriet uz mantiniekiem. Mantiniekiem ir pienākums noslēgt ar jums izpirkuma līgumu par līgumā fiksēto cenu. Ja atzīmes nav, jums ir tikai saistību tiesisks prasījums pret mantojuma masu. Mantinieki var izvēlēties neatdot īpašumu, bet tikai atgriezt uzkrājumu.

Vai mākleris drīkst ņemt komisiju arī no ikmēneša īres maksas

Tikai tad, ja tas ir skaidri atrunāts jūsu sadarbības līgumā ar mākleri. Standarta prakse Latvijā paredz, ka mākleris saņem komisiju no kopējās darījuma summas jeb no īpašuma cenas. Komisija no īres maksas tiek piemērota tikai ilgtermiņa īres administrēšanas gadījumā, nevis īrē ar izpirkuma tiesībām.

Vai varu vienpusēji lauzt līgumu, ja atrodu labāku īpašumu

Jā, jo izpirkuma tiesības ir tiesības, nevis pienākums. Tomēr jūs zaudēsiet to uzkrājuma daļu, ko līgums paredz kā līgumsodu. Pirms lauzt līgumu, parēķiniet, vai jaunā īpašuma izdevīgums atsver zaudēto uzkrājumu.